4px 曾樹佳 發自鄭州
 
當法錘敲響時,林佳(化名)長舒了一口氣。2020年末,歷經半年多時間,她終於在一起勞動糾紛中取得勝訴,獲得了應有的賠償。
 
她本是名門地產旗下公司的員工,去年被拖欠了5個多月的薪資,無奈之下只能訴諸公堂。法院最終判決,名門地產須支付林佳32312.5元的工資和18302.5元的經濟補償金。
 
與林佳有着類似經歷的員工,並不在少數。年內,名門地產項目停工、業主拿不到房產證、拖欠員工工資一年未發等消息,持續發酵。而企業自身,也正處於股權凍結、借款違約的水深火熱之中。
 
1月,名門地產董事長孫羣堤再次被限制高消費,這已是他2020年至今,收到的第七封法院限消令。債務與糾紛的疊加,無疑正在加劇企業的崩塌。
 
與建業、正商、鑫苑、康橋等豫系房企相比,名門地產略顯神祕,但其擁有超500億資產和3萬多畝土儲,也讓它在河南擁有一席江湖地位。如今面臨着“有地缺錢”的窘態,到底因何而起?
 
從“興達”分家
 
在過往公開報道中,名門地產董事長實為孫中佔。為何一家公司出現了兩個董事長?據4px求證獲悉,原來,孫羣堤與孫中佔為同一人。
 
1992年,孫中佔大學畢業後,起初在南陽副食品公司工作。六年後公司破產,他忍痛離開,隨後聯合宋金興、秦保玉等合夥人,組建興達房地產,開啓地產生涯。
 
在南陽,興達房地產在四年之間,創下連開四盤的局面,積累了外拓的資本。鄭州成為了興達地產擴張的第一站,2003年7月,孫中佔獨自掛帥,揮師赴鄭。
 
此後,興達房地產先後控股、收購、兼併河南泰辰置業有限公司(簡稱“泰辰置業”)、河南嘉達置業有限公司、河南東能實業有限公司等鄭州本土房企,在河南站穩腳跟。
 
2006年10月,泰辰置業正式更名為名門地產,孫中佔擔任公司總經理。據4px獲悉,名門地產的主體公司為名門地產(河南)有限公司,註冊資本1 .6億元。2014年3月,該公司股東和法人發生大換血。
 
變更前,名門地產由南陽市興達房地產開發有限公司(簡稱“興達房地產”)、河南興達投資有限公司(簡稱“興達投資”)分別持有18.75%、81.25%股權;變更後,原股東悉數退出,轉為河南智興投資有限公司(簡稱“河南智興”)全資持有。
穿透可知,興達房地產由安順義、秦保玉各持有98.9%、1.1%股權,興達投資由宋金興、安順義、秦保玉實益擁有77%、22%、1%股權;河南智興則由孫羣堤、謝清旺各擁有50%股權。
 
股東變更之後,名門地產的最終受益人也變為孫羣堤、謝清旺,各持股50%。眼下,不僅孫羣堤被“限高”,謝清旺於2020年底也法院列入“限高”名單,案號(2020)浙01執1054號。
 
如果説,興達房地產是從名門地產“分家”而出的,並不足為過。兩者之間的關聯交易、資產騰挪偶有發生,比如2020年9月23日,名門地產退出了中牟名望房地產、中牟名興房地產、鄭州瑞嘉恆一置業三家公司,由興達房地產全部接盤。
 
但實際上,興達房地產與名門地產之間卻沒有股權隸屬關係。早在2018年4月,孫羣堤、興達投資將持有興達房地產的23%、71%股權,都轉讓給了安順義,退出了股東行列。
 
22年前,宋金興是與孫中佔創辦興達房地產的關鍵人物,才以“興”字命名企業。在興達房地產成立的9年後,興達投資才註冊成立,業務涵蓋房地產、棉紡織、購物中心、食品調味品等領域。
 
眼下,興達投資、名門地產仍共同持有南陽紡織集團有限公司、河南興達名門商業管理有限公司等,兩者關係密切。
 
由此可見,在當初的創業團隊中,秦保玉、安順義等人控制興達房地產,孫佔中控制名門地產,宋金興控制興達投資,三足鼎立。他們之間看似沒有股權關係,但其實是一個往來頻繁的共同體。
 
為了激勵團隊,他們還設置了合夥平台:北京市興辰名德資產管理中心(有限合夥)(簡稱“興辰名德”)。
 
興辰名德除了由名門地產、深圳市德信聯合股權投資基金管理有限公司持有9.4%、0.4715%股權之外,其餘的12名股東均為自然人,包括王英、孫羣堤、厲萬明、李曉東、洪國棟、陳宇波、鄭京植、任常軍等。
                           
其中,李曉東、陳宇波為名門地產副總裁;鄭京植為名門地產(安陽)有限公司總經理;洪國棟、任常軍也為名門地產董事。
 
土地狂歡“後遺症”
 
名門地產與信託交集甚廣,在業內已不是祕密。
 
早在開發金水路的名門浦發廣場時,名門地產假借信託之力,開啓了“地產+擔保”模式的先河,即以回購的形式向擔保公司借款。
 
比如,2016年的名門翠園項目,信託計劃共計20億,名門地產用5.88億債權認購了信託計劃的次級份額,剩餘14.12億則是通過中小投資者的認購得來的。發債方中融信託佔股100%,未來,隨着名門地產逐漸償還資金,中融再逐步將手中持有的股份過户給名門地產。
 
在其他多個項目的操作上,名門地產也按照這種模式在推進。
 
據4px不完全統計,在名門地產現有的對外投資企業、歷史投資企業中,參與投資的信託、基金的主體至少為6家。其中,中融國際信託、百瑞信託、北京國際信託等,都是名門地產的合作舊友。
 
名門項目中,信託公司持股超過九成以上,已成普遍現象,持股達到100%的也不在少數。
 
 
在類似於“明股實債”的主線之下,名門地產還利用股權質押獲取更多的真金白銀。目前,它涉及的股權質押總共有42項,其中18項處於有效狀態。債權人中,除了熟悉的信託朋友圈之外,還包括工商銀行、中原銀行等金融機構。
 
多位金主的助力,使得名門地產有了加大擴儲的底氣。2015年前後,在立下百億目標的同時,它曾頂着週轉週期長的風險,連續接手了鄭州多個城中村改造項目,包括二七區張魏寨、孫八寨、金水區押砦等,體量較大。
 
雖然,近年來屢屢傳出資金運轉不力的消息,但名門地產仍在土拍、舊改市場上不斷閃現身影。
 
去年年內,名門地產斥資2.98億,經過多倫角逐,拿下河南平頂山鷹城市中心地塊,總面積69.41畝,計劃打造高端住宅項目。此後,它又成為深圳坪西社區料龍新村片區舊改項目的申報主體。
 
在項目拓展的過程中,它還開啓了與品牌房企的戰略合作。2016年,名門地產與碧桂園宣佈聯手。鄭州中貫新城置業有限公司(簡稱“中貫新城”),曾經就由兩者分別持股49%、51%,它多次以拿地主體的身份,出現在公眾的視野中。
 
去年11月份,名門地產徹底退出中貫新城,中貫新城成為了碧桂園的全資子公司。不過,它們之間還存在着類似的合作項目,比如中牟名眾房地產等。
 
4px查閲碧桂園地產集團有限公司的發債報告獲悉,截至2020年中期,該公司與名門地產的往來款為53.9億元,位列第一,足見雙方合作之深。
 
通過各種合作途徑,名門地產的土地儲備達3萬多畝,即2000萬平方米。
 
這個體量,按照2019年克而瑞統計的房企土儲榜單,名門能進入TOP45的行列,超過了藍光發展、越秀地產、敏捷集團等房企。
 
然而,充當“大地主”的代價,是撲面而來的資金鍊危機,護城河似乎也有了崩潰的風險。據知情人透露,名門旗下多個項目已被佳源收購。
 
2020年4月,名門地產旗下鄭州名門翠園項目停工的消息,一度引發“名門地產資不抵債已申請破產”的傳聞。雖然該公司竭力澄清事實,但對外界的説服力並不大。目前它已經揹負着62項股權凍結,涉及金額高達20.35億元。
 
為了加快週轉,獲得資金空間,名門出現了無證預售、拖延辦理房產證的情況。其中,鄭州“萬千世紀城”項目因為無證售房被處罰,而駐馬店名門風光城市廣場無故拖延交房日期,商丘名門城、洛陽名門盛世則交房後遲遲不辦理房產證。
 
成也蕭何,敗也蕭何。業內人士對4px分析稱,名門地產的資金困境,是在調控持續的背景下,信託集中到期所造成的。曾經大規模舉債,如今難以全身而退,狂歡之後留下的攤子,還需要孫羣堤自己去收拾。

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